Data Loading...
יחידת לימוד 2_ עסקאות במקרקעין Flipbook PDF
יחידת לימוד 2_ עסקאות במקרקעין
145 Views
120 Downloads
FLIP PDF 444.19KB
דיני קניין
–ט”כשתה ,ןיעקרקמה קוח קוח
2
פרק ב' :עיסקאות ורישומן
יחידת לימוד / 2עסקאות במקרקעין
.6עיסקה במקרקעין
עסקה במקרקעין
עיסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה ,למעט הורשה על פי צוואה.
ִע ְס ָקה ִּב ְמ ַק ְר ְק ִעין היא הקניה מרצון של זכות במקרקעין (בעלות ,שכירות ,משכנתה ,זיקת הנאה או זכות קדימה). חריג //הורשה על פי צוואה אינה עסקה במקרקעין. נשים לב //הקניה שלא מרצון אינה עסקה במקרקעין. דוגמה //הפקעת מקרקעין – נטילתם מדי בעליהם לטובת רשות או לטובת המדינה ,שלא בהסכמת הבעלים – אינה עסקה במקרקעין. נשים לב //עסקה במקרקעין יכולה להיות בתמורה או שלא בתמורה (עסקת מתנה).
.7גמר העיסקה
גמר העסקה במקרקעין – ברישום
(א) עיסקה במקרקעין טעונה רישום; העיסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העיסקה לרישום כשעת הרישום.
עסקה במקרקעין מסתיימת ברישומה ,והרישום הוא תנאי לתוקפה. היגיון //מכיוון שזכות הקניין היא זכות שתוקפה כלפי כל העולם ,נדרש רישום כדי להקנות לה תוקף. נשים לב //אם עסקה במקרקעין לא נרשמה – יראו אותה כהתחייבות לעשות עסקה בלבד (למעט במקרים חריגים שנרחיב עליהם בהמשך) ,כלומר לרוכש יש זכות חוזית ולא זכות קניינית.
(ב) עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה.
דוגמה //מי שרכש מקרקעין שלא נרשמו על שמו במרשם כלשהו ,או שנרשמו על שמו בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל (ולא במרשם המקרקעין) – רכש זכות חוזית בלבד [ע"א .]6529/96
רישום זכויות במקרקעין .אבעלות – חובת רישום חלה תמיד. .במשכנתה – חובת רישום חלה תמיד. .גשכירות – חלה חובת רישום ,למעט במקרים הללו:
26
דצמבר 2022
ןמושירו תואקסיע ':ב קרפ
–ט”כשתה ,ןיעקרקמה קוח קוח
2
יחידת לימוד / 2ןיעקרקמב תואקסע
>>
>חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] ,התשל”ב–1972 .152פטור מרישום בפנקסי מקרקעין על אף האמור בחוק המקרקעין ,התשכ”ט,1969- שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים בדירה או בבית עסק שחוק זה אינו חל עליה ,ואין עמה ברירה להאריכה לתקופה העולה על עשר שנים -אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין; אין בסעיף זה כדי למנוע רישום שכירות לתקופה של עשר שנים או פחות ,אם ביקשו זאת הצדדים לחוזה השכירות.
חריג // 1שכירות בדירה או בבית עסק ,לתקופה קצרה מ־ 10שנים אינה טעונה רישום. נשים לב //בחישוב תקופת השכירות תחושב גם תקופת “אופצייה”.
>>
> .79דינה של שכירות קצרה (א) על אף האמור בסעיפים 7ו ,8-שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום ,והתחייבות לעשות עיסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב. (ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים ,ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה ,חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות. (ג) אין בהוראות סעיף זה כדי למנוע רישום של שכירות שאינה טעונה רישום ,אם ביקשו זאת הצדדים.
חריג // 2שכירות לתקופה קצרה מ־ 5שנים אינה טעונה רישום. נשים לב //בחישוב תקופת השכירות תחושב גם תקופת "אופצייה". דוגמה //אדם שכר קרקע חקלאית לתקופה של פחות מ־ 4שנים ,עם אפשרות להאריך את חוזה השכירות לתקופה של 3שנים נוספות (ובסך הכול 7שנים) .במקרה זה יש לרשום את השכירות.
>>
> .94זיקה מכוח שנים (א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.
נשים לב //צדדים רשאים לרשום שכירות גם אם אינה טעונה רישום ,אם הם מעוניינים בכך. .דזיקת הנאה – חלה חובת רישום. חריג //זיקת הנאה מכוח שנים אינה טעונה רישום. אדם שעושה שימוש בזכות הראויה להיות זיקת הנאה למשך תקופה של 30שנים רצופות – רכש זיקת הנאה, והוא רשאי לדרוש את רישומה .עם זאת הרישום אינו תנאי לרכישת הזיקה.
27
דצמבר 2022
דיני קניין
–ט”כשתה ,ןיעקרקמה קוח קוח
2
יחידת לימוד / 2ןיעקרקמב תואקסע .הזכות קדימה – על זכות קדימה על פי הסכם חלה חובת רישום (תקנה 34לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב–.)2011 נשים לב //זכות קדימה בין בני זוג וזכות קדימה בין יורשים במקרקעין שהם משק חקלאי אינן טעונות רישום.
.8צורתה של התחייבות
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין
התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין צריכה להיעשות בכתב. פסיקה //דרישת הכתב אינה דרישה ראייתית אלא דרישה מהותית ,והיא תנאי לתוקפה המשפטי והמחייב של העסקה [ע"א ;726/71ע"א .]7424/15 חריגים //במקרים אלה עסקה במקרקעין לא תהיה טעונה מסמך בכתב: .אשכירות קצרה (עד 5שנים) – אינה טעונה מסמך בכתב. .בפסיקה //חוסר תום לב ניכר – במקרים מיוחדים ,שעולה מהם “זעקת הגינות” ,ניתן להיזקק לעקרון תום הלב כדי לסטות ולהתגבר על דרישת הכתב .לא נקבעה בפסיקה רשימה סגורה של מקרים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב ,אך הודגש כי יינתן תפקיד מרכזי לשני רכיבים [ע”א :]986/93 1 .הסתמכות על החוזה או שהיה שינוי מצב בעקבות החוזה; 2 .מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה. נשים לב //בפסיקה נקבע כי התחייבות להעברת זכות קניינית או התחייבות להעברת זכות קניינית עתידית במקרקעין טעונה מסמך בכתב .עם זאת ,המחאת זכות חוזית־אובליגטורית אינה טעונה מסמך בכתב .כלומר ,עסקה למכירת זכות חוזית במקרקעין ,שאינה רשומה במרשם המקרקעין ,היא עסקה חוזית שיש לה תוקף גם ללא מסמך בכתב [ע"א .]7424/15
.9עיסקאות נוגדות
עסקאות נוגדות במקרקעין
התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת ,זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה ,אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב -זכותו עדיפה.
אם אדם התחייב לעשות עסקה במקרקעין עם אדם אחד (הרוכש הראשון) ולפני שנגמרה העסקה ברישום הוא התחייב לעשות עסקה באותם מקרקעין עם אדם אחר (הרוכש השני) ,מדובר בעסקאות נוגדות כך שלא יהיה אפשר לקיים עסקה אחת בלי להפר את העסקה השנייה.
28
דצמבר 2022
ןמושירו תואקסיע ':ב קרפ
–ט”כשתה ,ןיעקרקמה קוח קוח
2
יחידת לימוד / 2ןיעקרקמב תואקסע הכלל בעסקאות נוגדות – הרוכש הראשון עדיף ככלל ,במקרה כזה זכותו של הרוכש הראשון עדיפה.
החריג – העדפת השני בזמן בהתקיים 3תנאים מצטברים זכותו של הרוכש השני תהיה עדיפה אם התקיימו כל התנאים הללו: הרוכש השני פעל בתום לב. פסיקה //לתום הלב הנדרש מהרוכש השני פן סובייקטיבי ופן אובייקטיבי [ע”א ;318/83ע"א ;7785/99ע"א ,7113/11ע"א :]1405/19 1 .תום לב סובייקטיבי – הרוכש השני ידע או שהיה עליו לדעת על זכותו של הרוכש הראשון או על העסקה הראשונה. נשים לב //כדי לשלול את קיומו של תום הלב אין דרישה לידיעה ממשית ,ודי בעצימת עיניים בנסיבות שבהן מתעורר חשדו של הרוכש השני. 2 .תום לב אובייקטיבי – הרוכש השני בדק בלשכת רישום המקרקעין או בדק את החזקה במקרקעין טרם עריכת העסקה. הרוכש השני נתן תמורה. נשים לב //נדרשת תמורה ממשית ולא סמלית [ע”א .]318/83 דוגמה //אם הרוכש השני קיבל את הנכס במתנה ,הוא יפסיד לרוכש הראשון מאחר שלא נתן תמורה עבור הנכס ,גם אם היה תם לב והעסקה לטובתו נרשמה. העסקה נרשמה לטובת הרוכש השני ,בעודו תם לב. היגיון //אם הרוכש השני רשם את העסקה במרשם המקרקעין ,אז זכות הקניין שלו גוברת על זכותו החוזית של הרוכש הראשון. נשים לב //בעסקאות נוגדות לא יישקלו שיקולי הוגנות .אם הרוכש השני לא עמד בשלושת התנאים הנדרשים ממנו ,אין להעדיפו משיקולי צדק [ד"נ .]21/80 נשים לב //בעסקאות נוגדות במקרקעין ובמיטלטלין ,מי שכפוף לשלושת התנאים – תום לב ,תמורה ורישום או חזקה – הוא הקונה השני בלבד.
29
דצמבר 2022
דיני קניין
–ט”כשתה ,ןיעקרקמה קוח קוח
2
יחידת לימוד / 2ןיעקרקמב תואקסע רישום הערת אזהרה במקרה של עסקאות נוגדות ֶה ָע ַרת ַאזְ ָה ָרה היא הערה הנרשמת בפנקסי המקרקעין בגין התחייבות בכתב של בעל זכות במקרקעין לעשות עסקה במקרקעין מסוימים או להימנע מלעשות בהם עסקה. אם הרוכש הראשון רשם הערת אזהרה לטובתו במרשם המקרקעין ,כאשר הרוכש השני יבדוק במרשם הוא יראה כי כבר נעשתה עסקה במקרקעין; כך יכול הקונה הראשון למנוע בקלות מצב של עסקאות נוגדות. פסיקה //על הרוכש הראשון לעשות ככל יכולתו; אם נמנע מלרשום הערת אזהרה אף שלא הייתה מניעה לכך, הוא ייחשב חסר תום לב. היגיון //רישום הערת אזהרה הוא פעולה פשוטה וזולה ,שעשויה למנוע "תאונות משפטיות" קשות. פסיקה //אם הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה עשוי הרוכש השני לגבור ,גם אם טרם השלים את הרישום במרשם המקרקעין .אי־רישום ההערה עשוי לגרום להעדפת הרוכש השני גם אם לא עמד ב־ 3התנאים המצטברים, בתנאי שבדק את המרשם וראה שלא רשומה הערת אזהרה לטובת הרוכש הראשון [ע"א .]2643/97 דוגמה //דני מכר את דירתו ליגאל .יגאל לא רשם הערת אזהרה על העסקה ,והעביר את התמורה לדני .לפני שהספיק יגאל להעביר את הבעלות בדירה על שמו במרשם המקרקעין ,מכר דני את דירתו בשנית לרן .רן ,שלא ידע על העסקה עם יגאל ,שילם גם הוא את מלוא את התמורה .מכיוון שרן הוא הרוכש השני ,נוסף על תמורה ותום לב (המתקיימים כאן) ,עליו לרשום את זכותו כדי לגבור על יגאל .אולם מכיוון שיגאל לא רשם הערת אזהרה על העסקה ,אף שיכול היה לעשות זאת ,ייתכן שגם ללא רישום העסקה לטובתו יזכה רן לעדיפות – אם ליגאל לא הייתה סיבה לגיטימית ומוצדקת לאי־הרישום ,ובתנאי שרן בדק את המרשם וראה שלא רשומה הערת אזהרה.
נסיבות המצדיקות אי־רישום הערת אזהרה בידי הרוכש הראשון במקרים מסוימים ובנסיבות מסוימות ,אי־רישומה של הערת האזהרה לא ייחשב להפרת חובת תום הלב של הרוכש הראשון: .אהיעדר אפשרות לרישום הערת אזהרה. דוגמה //מקרקעין שאינם רשומים על שם המוכר ,והבעלים הרשום אינו מוכן שהקונה ירשום הערת אזהרה. .בלא חלף זמן סביר ממועד ביצוע העסקה ועד ביצוע העסקה השנייה.
30
דצמבר 2022
ןמושירו תואקסיע ':ב קרפ
–ט”כשתה ,ןיעקרקמה קוח קוח
2
יחידת לימוד / 2ןיעקרקמב תואקסע .גנסיבות מיוחדות או חריגות המצדיקות הקלה בנטל רישום ההערה. דוגמה //כאשר מדובר בעסקת מקרקעין בתוך המשפחה ,לא יהיה זה חוסר תום לב אם בן המשפחה נמנע מלרשום הערת אזהרה מטעמי אחדות המשפחה. .דקיומה של התחייבות חוזית בין המוכר לרוכש הראשון שלא לרשום הערת אזהרה.
עסקאות נוגדות במיטלטלין ובמקרקעין בלתי רשומים כאשר העסקה הנוגדת איננה נוגעת למקרקעין רשומים אלא למיטלטלין ,לזכות ,או למקרקעין בלתי רשומים ,יחול הסדר שונה לקביעת העדיפות בין הקונים.
>>
הכלל – הרוכש הראשון עדיף
>חוק המיטלטלין ,התשל”א–1971 .12עסקאות נוגדות התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין ,ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת ,זכותו של הראשון עדיפה ,אך אם השני התקשר בעיסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום לב ובתמורה -זכותו עדיפה.
כמו במקרקעין ,גם במקרה של עסקה נוגדת במיטלטלין ,בזכות או במקרקעין בלתי רשומים ,זכותו של בעל העסקה הראשונה בזמן עדיפה.
החריג – העדפת השני בזמן בהתקיים 3תנאים מצטברים זכותו של הקונה השני תהא עדיפה אם מתקיימים 3תנאים מצטברים: הקונה השני פעל בתום לב; הקונה השני נתן תמורה בעד הנכס; הקונה השני קיבל את החזקה בנכס. נשים לב //כלומר ,בעוד שני התנאים הראשונים זהים בעסקה נוגדת במקרקעין ובמיטלטלין ,כאשר מדובר בעסקה נוגדת במיטלטלין לא נדרש רישום הנכס ,אך נדרש שהקונה יקבל את הנכס לחזקתו.
31
דצמבר 2022
דיני קניין
–ט”כשתה ,ןיעקרקמה קוח קוח
2
יחידת לימוד / 2ןיעקרקמב תואקסע תחרות בין בעל זכות חוזית שלא רשם הערת אזהרה (הרוכש הראשון) לנושה בתחרות כזו גובר בעל הזכות החוזית ,מאחר שזכותו היא "מעין זכות קניין" [ע"א .]189/95 נשים לב //נושה לעניין זה – גם נושים בהליכי חדלות פירעון ,בפירוק ובכינוס נכסים. דוגמה //אבי רכש דירה ,ובטרם רשם הערת אזהרה על שמו – הוטל העיקול על הדירה .במקרה כזה זכותו של אבי גוברת על העיקול. חריג // 1בתחרות שבין מקבל מתנה ראשון שלא רשם הערת אזהרה לבין מי שעיקל זכויות מאוחר יותר ,יגבר המעקל [ע"א .]11502/05 חריג // 2על גוף מוסדי ,כגון בנק ,חברת ביטוח וכיו"ב ,חלה חובה יתרה לרשום לטובתו הערת אזהרה ,ואם לא נרשמה הערה כאמור – תגבר זכותו של המעקל [ה"פ ,2247/03ה"פ (מחוזי ת"א) .]41927-12-13 אם מוכר מתחייב להקנות לקונה בעלות במקרקעין או במיטלטלין ,משתכללת אצל הקונה זכות שביושר ,שבטרם נרשמה תיחשב לזכות "מעין־קניינית" הפועלת כלפי צדדים שלישיים .בשל כך נשלל מנושה (מכוח עיסקה נוגדת או מכוח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס) הכוח לממש את זכותו כלפי החייב־המוכר באמצעות הנכס הנמכר. זכותו של זוכה ראשון נדמית לשעבוד הרובץ על נכס המקרקעין ,ולכן תעמוד לא רק כנגד זוכה שני (בסייגים הקבועים בסעיף 9סיפה לחוק המקרקעין) אלא גם כנגד מעקל מאוחר [ע"א .]189/95
.10רכישה בתום-לב
תקנת השוק במקרקעין
מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום- לב על הרישום ,יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.
מי שרכש זכות קניין במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על המרשם ,זכותו יפה ,גם אם הרישום במרשם לא היה נכון. סעיף זה עוסק במצב של עימות בין בעלי זכות בנכס מקרקעין לבין מי שרכש בתום לב זכות בנכס ממי שלא היה רשאי למכור לו זכות זו. תקנת השוק מורה כי בהתקיים תנאים מצטברים מסוימים ,ירכוש הקונה זכות בעלות מלאה בנכס ,נקייה מכל שעבוד ,עיקול וזכות אחרת. לתחולתה של תקנת השוק במקרקעין 5תנאים מצטברים:
32
דצמבר 2022
ןמושירו תואקסיע ':ב קרפ
–ט”כשתה ,ןיעקרקמה קוח קוח
2
יחידת לימוד / 2ןיעקרקמב תואקסע רכישת זכות במקרקעין ורישומה – על הקונה לרכוש זכות קניין ,ולרשום אותה .אם לרוכש יש רק זכות חוזית הגנת תקנת השוק לא תחול [רע"א .]2267/95 דוגמה //שמעון התקשר בעסקה לרכישת השטח החקלאי של יהודה אך עקב עיסוקיו הרבים שכח לרשום את זכויותיו במרשם המקרקעין .במקרה זה לא תעמוד לשמעון הגנת תקנת השוק. מקרקעין מוסדרים – תקנת השוק חלה על מקרקעין מוסדרים בלבד ולא חלה על מקרקעין הרשומים בכל מרשם שאיננו פנקסי המקרקעין. דוגמה //אם המקרקעין רשומים בפנקס השטרות – הם לא מוסדרים ולא תחול הגנת תקנת השוק [ע"א .]842/79 תמורה – קונה שלא שילם תמורה ממשית בעד הנכס לא יוכל לגבור על הבעלים המקורי. דוגמה //ראובן רכש דירה ששוויה 5מיליון ש"ח בעלות של חצי מיליון ש"ח .לאחר הרכישה התברר כי ראובן רכש את הדירה מאדם שזייף תעודת זהות והתחזה לבעלים המקורי של הדירה .בהנחה שראובן עמד בכל תנאי תקנת השוק האחרים ,נראה כי התמורה אשר שילם איננה ממשית ביחס לערכו האמיתי של הנכס. תום לב – תום הלב של הרוכש צריך להתקיים עד לשלב הרישום במרשם המקרקעין [ע"א .]4609/99על הרוכש לנקוט אמצעים סבירים לפני השלמת העסקה וביניהם בדיקה במרשם המקרקעין. אם הרוכש עצם את עיניו לא ייחשב לתם לב [ע"א ;842/79ע"א .]109/87 דוגמה //שמעון רכש דירה מאדם הנחזה להיות ראובן ,חברו הוותיק שעבר להתגורר בהודו .שמעון חשד כי הדירה אותה הוא עומד לרכוש אינה בבעלות המתחזה ,אלא בבעלות ראובן ,אך משום שרצה את הדירה הזו כבר מספר שנים ,הוא החליט בכל זאת להמשיך בהליך הרכישה מבלי לבדוק זאת .במעשה זה שמעון "עצם את עיניו" ובכך לא היה תם לב. תוך הסתמכות על המרשם – על הרוכש להסתמך על מרשם המקרקעין בלבד ,ולא על מקור אחר. לצורך העניין ,אם הרוכש הסתמך על תעודת זהות ,ייפוי כוח ,חוזה או כל מקור שאינו מרשם המקרקעין – הגנת תקנת השוק לא תחול לגביו [ע"א .]2680/90 דוגמה //ראובן רכש מקרקעין הרשומים על שמו של שמעון מידי לוי אשר הציג לפניו הסכם מזויף לפיו רכש את הזכויות על הדירה .אם ראובן הסתמך רק על ההסכם שהציג לו לוי ,הוא לא יזכה להגנת תקנת השוק ,גם אם עמד בכל שאר התנאים .לעומת זאת ,אם ראובן בדק במרשם המקרקעין והסתמך על המרשם – הבעלות תעבור לידיו.
33
דצמבר 2022